中国房地产市场，在经历了近二十年的飞速发展后，正迎来前所未有的变革。回溯往昔，自1998年房改政策推行以来，国内房价一路高歌猛进，成为社会各界关注的焦点。全国平均房价从最初的每平方米两千元左右，飙升至一万一千元，涨幅高达五倍以上。尤其以北京、上海、深圳等一线城市为代表，房价涨势更为惊人，从每平方米三千元左右跃升至六万五千元，涨幅超过二十倍。彼时，“买房要趁早”的论调甚嚣尘上，似乎任何时候入市都能稳赚不赔。

　　然而，自去年下半年起，楼市风向悄然转变。全国平均房价从峰值的一万一千元开始回落，至今年六月已跌至每平方米九千五百六十元，跌幅超过百分之十五。截至六月，在全国七十个大中城市中，包括唐山在内的三十四个城市房价已低于两年前的水平。更有成都、广州、杭州等二十七个城市房价跌破三年前的水平，郑州、石家庄等六个城市甚至跌回五年前的水平。

　　楼市下行，开发商的销售业绩也随之大幅缩水。数据显示，2022年1月至8月，全国百城新房销售面积为85亿平方米，同比大幅下滑百分之四十四。其中，一二线万平方米，同比下降百分之三十七；三四线万平方米，同比下降百分之二十五。

　　面对低迷的楼市，各地政府纷纷出台宽松政策，试图刺激市场回暖。降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消房贷限购、提高公积金贷款额度等举措相继推出。

　　看多者认为，随着各地政策松绑，房价或将迎来报复性反弹，应抓住房价调整的窗口期，尽快入市，以免错失良机。而看空者则认为，房地产市场调整已成定局，未来两年购房者将面临房产贬值的风险。

　　首先，历时多年的房地产调控已初见成效。自2016年起，国家对房地产市场进行持续调控，至2021年调控次数高达651次。调控效果的显现需要一个过程，自2021年下半年起，国内房地产市场开始出现明显调整，且这一调整趋势一旦形成，难以逆转。此外，城镇化进程放缓、城镇居民住房饱和、年轻人结婚率下降、大规模棚改结束等因素，都将进一步加剧房地产市场的调整。

　　其次，居民购房意愿持续下降。受疫情反复以及各行业普遍不景气的影响，企业裁员降薪现象普遍，居民对未来收入预期降低，购房意愿也随之萎缩。央行问卷调查显示，当前居民更倾向于储蓄而非投资和消费。购房需求的减少，将导致房价进入长期调整周期，此时入市，无疑面临贬值风险。

　　再次，保障性住房建设正在加速推进。未来几年，大量廉租房、共有产权房将陆续入市。这意味着，刚步入社会的年轻人可以选择租房，中低收入群体可以选择购买共有产权房，商品房市场需求将被分流。投资炒房需求将逐渐退出，商品房价格也将回归居住属性。

　　综上所述，今明两年购买商品房，并非“捡漏”良机，而是为当前仍然偏高的房价买单。