商品房建设买卖是关系民生幸福的大事，要把好事做好，需要房产开发商遵守行业规定，合法合规销售；政府部门尽职尽责，加强监管；以此同时，业主也要掌握基本的购房常识，在购房时“擦亮眼睛”，依法选房购房，避免吃亏上当。日前，济宁市梁山县的姜女士拨打热线向《有事大家帮》反映，自己在购房时遇到了“一房两卖”的问题。2016年姜女士交了定金、买了房子，但因开发商手续不全涉嫌违规，更换新开发商后房子也成了别人的。这到底是怎么回事？

　　家住济宁市梁山县的姜女士2016年她在学府一品小区买了两套房子，分别是12号楼的1502和1602，交了十万元的首付款。本以为交了定金就等着住新房了，但一晃五年过去，姜女士还是没能如愿。

　　姜女士说，原本承诺2017年5月1号就交房的学府一品小区已经建设完毕，当她兴致勃勃想要交钱买新房时却发现，当初购买的小区已经改头换面，不仅更换了开发商、改名为东方学府，更重要的是，自己交了钱的房子竟然又被卖给了别人。

　　事情真如姜女士所说吗？带着疑问记者来到了梁山县东方学府售楼处。据置业顾问介绍，目前，该小区一期几乎已经售罄，均价在6500元左右。这其中也包括姜女士曾经购买的两套房。

　　像姜女士一样望“房”兴叹的还有八十多户。因为该小区紧邻梁山县第四实验小学，当年不少人选择在这里买房，也是为了孩子上学方便。与姜女士有同样遭遇的购房者张先生说，当时就是出于学区的考虑才全款买的房子，但现在孩子都上初中了，房子也没能住进去。

　　张先生说，之所以住不上新房子，是因为2018年梁山县俊春宇置业有限公司开发的学府一品项目因涉嫌违规被叫停，济宁市中级人民法院将12、13、14、15四栋楼的在建工程进行司法行为裁定和查封，后由梁山县中融置业有限公司继续建设并销售。这样的说法记者在东方学府售楼处也得到了验证，置业顾问说，有几栋楼是以前建了一半又停工的，直到去年才全部建完。

　　既然涉嫌违规，那当初这些房子怎么能够进行售卖呢？在记者的见证下，购房者张先生拨通了梁山县住房与建设局王科长的电话。

　　王科长说，原学府一品小区属于招商引资项目，当时的很多流程都没有经过住建部门，所以楼房没有施工许可证和预售许可证，属于不合法。那么，当初购房者买房的时候，是否查看过他们的住房资质？对此，姜女士表示她对这些并不懂，买房子的时候也没问过小区是否有建设和售卖资质。

　　王科长说，现在正在销售的东方学府小区是新更换的开发商，建设和售卖手续都是完备的。他建议咨询自然资源和规划局了解情况。

　　在记者的见证下，购房者姜女士拨通了自然资源和规划局一位马科长的电话，这位马科长说，当时土地出让是由开发商自己寻找评估公司对地上建筑物进行评估后才出让的，并且土地的出让过程没有任何问题。因为购房者当初买的房子并不具备售卖资质，马科长建议姜女士通过司法追回已缴纳的房款，并直言，购房者想拿到房子的可能性很小。

　　马科长的说法让原学府一品购房者们很难接受，他们认为，虽然自己当年购买房子的房子没有任何手续，但也与第一个开发商签署了买卖合同。再加上如今的房价远高于当时，即使能拿到退返的购房款，也无力再支付一套新房了。希望政府部门能够帮助协调解决。

　　“一辈子就挣了一套房子，也没住上，我们还是坚持要我们的房子。我们不是看着一片地交的钱，是看到房子起来了才交的钱。”

　　存在违规的“学府一品”项目为何之前能顺利卖出了这么多房子呢？前期购房者王先生坦言，当时并不知道这个小区涉嫌违规，买房的时候也没有查验房屋是否有合法手续。之所以会选择购买原学府一品的房子，也是因为在小区的奠基仪式时，梁山县有关部门领导参与了活动。出于对政府的信任，他们才买了这里的房子。

　　在购房者张先生与梁山县城乡住房和建设局王科长的通话中，王科长也曾表示，原学府一品小区确实属于招商引资项目，但当时开发商在住建部门并未办理任何备案手续。

　　那么情况是否如王科长所说属于特殊情况呢？随后记者拨通了水泊街道党政办的电话，工作人员表示并不了解，并建议记者联系水泊街道建设科。按照水泊街道党政办工作人员给的电话，记者多次进行拨打，但电话始终无人接听。

　　那么，住宅小区不经过城乡住房和建设局的手续可以售卖吗？记者查阅资料后了解到，根据《建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。显然，这些手续原学府一品小区都没有办理过，存在违规。

　　多处讨房无门后，2019年原学府一品小区购房者姜女士对开发商梁山县俊春宇置业有限公司提起了上诉。在姜女士提供的梁山县人民法院民事判决书中记者发现，法院查明，涉案房屋并未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。因此，梁山县人民法院判处俊春宇公司予以返还预付房款及占用资金期间的利息。

　　但对于这样的结果，姜女士并不满意：“我还是要房子，关键是那个时候我买的两千多一平米，现在涨到七千多一平米，这个损失太大。还有一个，我是急需住房。”

　　姜女士告诉记者，2018年学府一品项目停止施工，济宁市中级人民法院将12、13、14、15四栋楼的在建工程进行司法行为裁定和查封。记者看到，法院查封公告上写着，查封期限为三年，自2018年8月2号至2021年8月1号，查封期间，不得对被查封的财产转移。然而，更名后的东方学府在2018年8月30日和2020年7月17日分别取得了梁山县住房和城乡规划建设局签发的14、15号楼和11、13号楼的商品房预售许可证，房屋预销售单位上写的是梁山县中融置业有限公司。

　　事实上，当时的济宁市国土资源局也曾于2018年9月30号向梁山县政府发出处理意见函，认为纳入挂牌出让范围的建筑物价值评估的委托方不适当，并通知当时梁山县自然资源局，要求依法解除与梁山县中融置业有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

　　对此，前期购房者王先生也认为，这属于政府相关职能部门的失职，不能由老百姓买单，他们的诉求仍然是能住上自己买的房子。

　　“交钱买的房子，你给我钱也不合适啊。我16年买房子的时候，那时候才多少钱啊？房价那么低，现在房价多少钱了？我们要的还是房子，我买房子就是为了有个住的地方。”王先生说。

　　此次“一房两卖”中，到底应该谁来买单？记者采访了山东新亮律师事务所律师陈正斌，他说，从法律层面来讲，原学府一品购房者与第一个开发商，也就是梁山县俊春宇置业有限公司之间是房屋买卖合同关系。如果说当时开发商销售的时候还不具备预售许可证等相应的证件和手续的话，那么买卖本身是不具备法律效力的。对于姜女士等原购房者认为政府在履职中存在缺位，希望拿到房子的诉求，陈正斌律师认为，主管部门的确应当负有监管的责任，但赔偿或是交付房产的的责任该由原开发商来承担。

　　从买房交定金到现在已经快5年的时间了，原学府一品小区的八十多名购房者依然没有住进新房，缴纳的房款和定金也没有追回来。采访过程中，梁山县住房和城乡建设规划局的王科长透露，针对此问题，梁山县委县政府也曾成立专门工作组进行解决，但直到记者发稿前，也没有出具明确的解决方案。对此，陈正斌律师也建议广大购房者，购房时一定注意核实销售方是否证件齐全、具备相应的书面文件，以免出现后期的维权难。

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