2009年年底在接受新华社记者专访时，谈到房地产市场的调控问题，提出了4条措施遏制房价上涨过快，似乎给民众很大信心。确实，当房价涨到连高官们都纷纷表示买不起，开发商也本能地感到恐惧时，必须对高房价痛下“杀手”。

　　中央经济工作会议后，有关部门在信贷、利率、土地等方面——所提到的第3条措施——密集出台了一系列政策，给市场一种“风雨欲来”的感觉。但如果以为这些调控举措具有很大的杀伤力，能把高企的房价打趴下，等着拣便宜的房子买，那注定会让你失望。以财政部等五部委出台的开发商拿地首付款比例提高到五成的规定为例，其意图是打击一些热点城市的炒地、囤地现象，理论上能够起到提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应的作用。其他的调控手段，也主要是调节市场预期，抑制投资投机性需求，打击炒地、囤地、囤房行为，通过影响市场供求关系，遏制房价过快上涨。然而，我们只要分析2009年房价上涨的原因，这些政策措施的实际效果，特别是中长期效果如何，就值得怀疑。

　　金融危机一来，人们都期望房价会有一个较长时间的下跌，从欧美的情况看，似乎是这样，那里的住房市场至今未恢复元气，房价还在一个低水平徘徊，迪拜房地产市场甚至在前不久还发生了一场不大不小的危机。但只要把眼光拉回到国内，却是另一番景象，2009年的房价只沉寂了一个季度，就再次疯狂上涨，甚至超过危机前的水平。这里的原因多方面。首位的因素是天量信贷使得开发商们能够轻易获取贷款，从而没有资金压力。房地产作为一个靠银行信贷吃饭的行业，若没有资金压力，开发商们是根本不可能降价销售的。就此而言，提高拿地的资金比例，影响开发商的资金流动，会给他们造成一定的资金压力。但只要开发商们能够继续从银行获得贷款，其资金压力就会大大减轻。而从中央经济工作会议的定调来看，为保持经济平稳增长，2010年的货币投放依然相对宽松。

　　第二个因素，是投机造成的需求被动增长，包括很多人预期房产政策优惠会取消，而赶在之前购买住房，这直接导致了近两个月住房成交量的大增。这些因素消失后，特别是如果针对二套房的贷款从紧，像市场传说的那样首付提高到50%，那么，投机导致的需求增长可能会下降。从此角度看，房价会有所下跌。

　　但是，上述调控举措对造成2009年房价上涨的第三个因素，也即在城市化进程中地方政府面临的资金饥渴从而不得不依赖土地出让收入的状况根本未有触动，甚至还会因强化地方政府在调控房地产市场中的作用而有意无意地抬高地价。比起前两个因素来，这一因素对房地产市场的影响以及房价的上涨具有更长久的效应。

　　与中央政府相比，地方政府与房地产市场的关系更直接，其保障民众“居有所住”的责任也更大。但在金融危机后，由于企业效益不好，税收收入大减，如果房地产形势再不好，对很多地方政府的财政收入无疑雪上加霜。所以，地方政府有和开发商合谋拉抬房价的嫌疑，其拉抬房价的手段之一就是让财大气粗的央企或地方国企进入本地房地产市场，以提高土地出让价。央企或有实力的地方国企，是不存在资金链断裂风险的，它们不怕地价高，地价越高，竞争对手越少，也才更好拿地。这就是为什么各地对本地出现的地王不加干预的原因。中国指数研究院的数据显示，截至2009年11月，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排前三的城市分别为上海821亿元、北京639亿元以及杭州523亿元。正因出让土地有着巨大利益，北京等地对2010年更制定了高达千亿的土地出让计划。

　　同时，这也可解释各地为何不愿建保障房的原因。保障房的大量入市，是能够降低整个市场房价的。但2009年下半年全国人大的检查表明，在国家4万亿元投资计划中，大部分投资的任务都已落实到位，唯独保障性住房建设，没有完成国家下达的进度。这里的根源，就在于建保障房增加不了多少GDP，相反，还会减少地方政府的土地出让收入。

　　所以，中央的调控手段如果只打击开发商的囤地、炒地行为，而对地方政府依赖土地财政的现象不加改变的话，会弱化其政策执行的力度。因为政策的最终执行者是地方政府。地方政府不改变土地财政，无疑是在暗示开发商们，政府是不会眼睁睁看着房价猛跌的，因为房价下跌对地方政府也没有好处。在这里，与其说开发商绑架了政府，不如说政府绑架了开发商，两者实际上是一根绳上的两个蚂蚱，谁也离不开谁。

　　如此来看，根本的问题在于遏制地方政府的土地收入。重庆代市长黄奇帆最近说，政府不能唯利是图，把土地炒得老高，不能觉得土地财政收得高，就是财政收入好。有这样的认识当然很好，但关键是要采取切实的措施，遏住土地财政，这不单单是一个控制卖地价格的问题，更多是通过遏制卖地冲动给市场相关各方尤其是开发商，传达一个清晰的政策信号：政府不会为了财政收入而仍由开发商“胡来”。这种政策预期所起的作用，比起目前所实施的调控措施来，效果要好得多。

　　为此，须为地方政府寻找可持续的财源，这就需要推进财政体制改革，调整中央和地方政府的事权和财权划分，尽可能使地方政府的事权和财权相一致。当前，可适当将原先由中央和地方共享的税种——比如增值税——朝地方倾斜，使地方分享的比例更多一些。另外，尽快建立专属于地方的财产税。财产税在国外是地方政府的主要收入来源。中国的财产税可先从物业税开始，建立以不动产税收支撑的地方财政。发行地方债券也是一条出路。

　　总之，在中央与地方的财权与事权关系没有理顺前，任何调控房地产的手段虽有必要，但不要冀望过高，地方政府也不会真正有动力去执行。因而，指望房价会有一个大的下跌，是不现实的。

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