最近，邵阳发布的房产新政明确，该市推进商品住房销售制度改革：新出让的土地，未明确预售条件的，邵阳市将全面实行现房出售，从源头上减少交易纠纷。

　　就是拆迁不发钱，发购房券，鼓励拆迁户拿券去买市场上现有的房子，帮楼市去库存。

　　比如硕士及以上学历的毕业生，还有生三孩的家庭，在城区买新房能拿到2万元补贴。

　　普通家庭最高贷款额度提到70万，二孩家庭80万，三孩家庭90万，而且父母和子女的公积金可以互相帮着用。

　　根据《邵阳市 2024 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2024年邵阳商品房销售面积下降超16%，商品房销售额167亿元，同比下降13.9%。

　　更关键的是，近年来，邵阳人口也在持续减少——2024年常住人口减少了5.9万，新生儿数量也从过去每年8万多人降到了5.2万。

　　而且，像邵阳这样的城市，楼市整体不太行，土地也很难卖出去——最近一次成功卖地已经是10个月前的事了。

　　在这样的城市推行“现房销售”，听起来对买房人是好事，至少不用担心烂尾，但对开发商来说，资金压力就大了。

　　而且有意思的是，不只邵阳在推现房销售，不少和邵阳情况类似的城市也在这么做。

　　从全国来看，2024年以来，现房销售的比例确实在上升。像晋江、江门、上饶等地，也都加入了现房销售的行列。

　　2019-2020年是邵阳楼市的高光时刻，土地卖得火，新房成交量大，价格也一路上涨。但2021年之后，行情急转直下，新房成交量大幅萎缩，价格也跌了不少。

　　以新房市场为例，2019年至2023年，邵阳新房成交套数从原来超出17000套一路猛降至5000套，降幅70%。去年底，邵阳新房均价4500元/㎡，降幅14%。

　　有没有发现，最近几年邵阳的新房成交量远比价格跌的多，这是为啥？而且，这几年，绝大多数城市房价从高点算下来，普遍降幅30%，有的甚至超50%，但邵阳只降14%，为啥这么抗跌？

　　这其实跟邵阳的“限跌令”有关——严禁低价倾销。官方规定了新房的最低成本价，不让开发商随意降价甩卖。

　　以2021年度土地、建材、人工等价格为基准，经相关部门测算，普通商品房住宅毛坯开发建设成本价在4200元/㎡以上，精装房成本价应在5200元/㎡以上。

　　另外，邵阳土地供应波动也是原因之一，比如：2020年卖地137公顷，2021年降到67，2022年只剩35，2023年又反弹到96。

　　而且，不少地其实是本地城投公司接手托底。这样的结果就是：房子越建越多，买的人却越来越少，很多楼盘卖着卖着，就从期房卖成了现房。

　　比如某个楼盘，2019年开盘时卖五六千一平，现在降到4000多，还是没什么人买。

　　新房库存量大，去化周期长，平均要30个月才能卖完，有些城市甚至要四五年。

　　而一个楼盘从预售到交房，一般也就两三年。这意味着，很多期房卖着卖着，就变成了现房。

　　这样一来，三四线的新房市场竞争就特别激烈：新开的期房要和已经变成现房的老盘竞争，而老盘又要和同小区的二手房竞争。有时候二手房比开发商卖得还便宜，开发商只能硬扛价格。

　　明白了这些，你大概就能理解为什么三四线城市的土地越来越难卖了。2023年邵阳费了很大劲才卖出96公顷地，而今年几乎没听到卖地的消息。

　　因为这些城市的地本来就难卖，就算有开发商愿意来，面对满街的现房，他们也只能选择现房销售。