最近几天，我只要回想起过去五年来房地产的经历就会失眠，我是藏不住事的人，憋着不说出来，我一直会有心理负担，怕会一直睡不好。

　　虽然写这篇文章是自揭伤疤，可能丧失你们对我的信赖，但我还是要反思自己，坦诚的向你们吐露我的心声，给这些年一直关注我的人一个交代。

　　我是2017年开始从报社辞职干自媒体，从樱桃小房子到2018年的樱桃大房子，有的人已经伴随我走过了8年时间，感谢大家的陪伴，很多人都很信任我，所以我不能辜负大家的厚爱。

　　作为记者出身，我始终觉得不管在哪里，讲真话，说实话，实事求是，带有正义感和公德心是最起码的职业道德。

　　我最初做自媒体的目的也很简单，就是希望能有更广阔的职业发展空间，赚更多钱，我觉得赚钱并不丢人，但必须是有底线的去赚钱，不择手段敲诈勒索得到的财富，终有一天会还回去。

　　不管是不是迷信，我一直都相信天道有轮回，善恶终有报，做人做事凭良心，始终秉持一颗善心，给自己和家人积德，这也是我的信仰， 我可以接受别人对我专业度水平的批评嘲笑，但我很难承受别人对我人格的指责。

　　我可以保证，今天我讲的每一句话都是发自内心的肺腑真言，我想回顾一下过去这些年，特别是最近五年，房地产从顶峰自由落体式的跌落过程，大家跟着我买房的过程，也是对自己对错的一次反思。

　　太久的就不啰嗦了，也没证据，最早有记录的是我发微信朋友圈，2014年楼市见底的时候我在朋友圈说可以买房了，2015年330政策后我判断楼市会大涨，但也没想到会翻倍，一直到2016年调控大棒下来，2017、2018、2019三年都是在横盘调整期，这三年刚好也是我在公众号唱空楼市的三年。

　　那几年我赚的钱也不多，基本上都是靠一点杂七杂八的广告，有人嘲笑我卖酒卖茶叶的广告都非常LOW，但我觉得比靠写负面去拉房地产广告要光彩，我最鄙视走这样的野路子，也不是谋生的长久之计。

　　我开始卖房应该是从2019年，估摸着调整时间差不多，价格已到位可以买了。

　　按照以往规律，一般来说，房价涨一两年，跌两三年，比如09、10年涨，11、12年跌，13年涨，14年跌，15、16年涨，17-19年跌，涨多了就调控，接着房价下跌，跌多了就放松，然后房价上涨，大体就是四五年左右一个周期。

　　当时主要是推深圳和珠海，不过我也没有自己的销售团队，都是跟外面的中介合作，那时候还在限购，一年成交的房子也没几套。

　　2019年11月深圳楼市调控小幅放松，楼市又迎来了上涨预期，我自己也在深圳2019年底投了一套，现在还算是赚的。

　　到2020年7月深圳开始史无前例的收紧调控，当时我条件反射的做出判断，楼市应该会等来下跌10-20%。

　　但当年下半年，楼市还在惯性上涨，市场信心十足，哪怕是2020年8月三条红线月开始向ZF求救释放暴雷信号，也没人意识到大厦将倾。

　　那时候大家都沉醉在财富增长的喜悦气氛中， 我主要也是看空二手房，以为 新房有倒挂安全垫比较高问题不大。

　　所以 2020年11月我老公还用别人名额合伙投了一套万人哄抢的网红新盘，因为跟旁边二手房价格倒挂5万一平，人人都喊着抢到就赚500万，我心想后面就算跌一些，应该也不至于亏。

　　一直到2021年2月，深圳出台二手房指导价，当时我也写了文章，只要银行按指导价评估贷款，就是降杠杆，房价铁定会降。但还是 没人相信调控能带来多大效果。

　　在2021年的一篇年度预测的付费文章里，我明确预警，深圳二手房非常危险，已经是阶段性顶部，千万不能再追高了，要买也只能买还有倒挂的限价新房。

　　坦白说，我知道要跌，但也没料到，后来房价跌幅会这么大。那时候流行一种说法，房价跌30%，银行也不答应，否则大家首付跌没了断供，受害的还是国家金融系统。

　　当然现在来看，房价即便真跌了四成，不到万不得已，中国的业主也不会断供，因为都知道断供意味着什么，所以都是默默承受财富的损失。

　　2021年5月恒大正式暴雷，虽然震惊市场，但好像并没有让大家失去信心，否则2021年的房地产销售额也不可能创出18万亿，成为中国房地产历史上销售额最高的顶峰。

　　也许大家还是笃定，房地产一直是中国经济的顶梁柱，中国老百姓财富都在房子里，国家不会动真格，一定不会见死不救。

　　后来接二连三的大中民营房企都跟着暴雷了，前三十强民营房企基本无一幸免。但民企无从救起，这面临着道德风险，国家只能救市场，保交房。

　　房地产关联的产业链如此庞大，房企倒下会牵连无数供应商陷入困境，但我们的经济数据好像并没有受到太大重创，这可能也是国家坚定转型的一个原因吧。

　　2022年是分水岭，整体来说，在2022年之前，这些年我对全国楼市的预判还算是比较准的，大家都可以去回看我的文章，只是有些比较敏感的文章在公众号都删了，在知乎上都有。

　　2022年，四个一线城市中，深圳早已开始下跌， 上海也持平涨不动了，反应迟钝的北京才开始那一轮上涨。

　　正是那年，我跟外面的公司合作卖房，那一年推了燕郊和佛山，加起来应该有几十套，因为 没有自己的销售团队，我只选城市，导流客户，其他全由合作方干。

　　我带领大家去买房，不光是我自己赚佣金，我肯定还想带着大家一起投资赚钱，买房本身就是个中长期投资，我认为没人能完全采准最低点，但只要不买在高点，在相对低点买都是划算的。

　　一是当时北京和广州都还在涨价，这两个地方毗邻北京和广州，属于热点城市群， 北广涨完了，按以往的规律，需求自然会外溢到旁边的城市，轮动上涨。

　　燕郊紧挨着北京，都是北京刚需来买，板块已经很成熟，而且燕郊房价本身已经调整了五年时间，从三四万腰斩到两万了，我认为泡沫很小。

　　佛山挨着广州，我推的是临广片区，有大量广州人来买，不用担心没人接盘。2021临深的东莞都涨到了三四万，佛山2万左右，我觉得还有上升空间。

　　另一个是限购开始变相放松了，这两个地方是为数不多有买入的资格，当时全国绝大部分一二线城市都还在限购，其他三四线虽然不限购，但我肯定不会去推。

　　特别是关注我的粉丝，大家都有较高的认知，不是我想推什么就会买什么，所以我需要精挑细选。

　　2022年底疫情全面解封，市场又开始迎来信心，都认为疫情解封后市场就会变好。

　　我定了选城市的标准，必须是一二线热点城市，主要是GDP排名全国前十的，这个其实也是所有经济学家都认同的，任泽平已经给过很多数据佐证了。

　　毕竟有14亿人，哪怕全中国房子够了，但大城市的住房供给还是不够的，始终存在结构性的机会，而且90后还有2000万人口，房子又是个折旧品，永远有改善群体，这都是支撑楼市的一个庞大需求。

　　另外我选盘的标准，一个是板块要相对成熟，并且是热点核心板块，楼盘要有地铁、商业、学校配套。因为未来市场会走向分化，远郊地带机会少。

　　2023年上半年，我主打的是放松限购的成都和武汉，苏州断断续续推的不多，一个是西部第一，一个是中部第一。

　　成都推的是高新区和天府新区，武汉推的是光谷，这些区域都是当地大家公认的好区。

　　成都楼市相对比较抗跌和稳定，这几年一直是排全国成交量的榜首，而且我也看好成都发展前途。

　　所以2023年3月，我花了一万多块解决名额问题，在成都高新区买了一套3万左右的新房，当时这个价格我觉得也不高，即使现在房价也没怎么跌，当然也没赚， 作为长期投资，我是期待 3万涨到5万。

　　武汉在2020年涨了一波，大概从2021年开始下跌，到2022年底，光谷从3万多跌到了2万出头，如下图，如果按照2017-2019年的下跌幅度判断，我感觉武汉应该也跌差不多了，继续下跌空间有限。

　　只是我认为，在中国，房子是更适合普通老百姓的一种资产，至少能租能住能贷，而且无数发达国家的经历已经告诉我们，哪怕是城镇化结束，房地产依然有周期性和结构性机会。

　　而在股市，散户十有九亏，如果带人买房就叫没良心，那带人开户炒股和其他任何投资，亏了呢？都是没良心吗？

　　我也深知，房地产的黄金时代过去了，所以我这两年会跟粉丝一再强调，买房子只能是作为5-10年的长期投资，一种对抗通胀的资产，不要指望买到就能马上大涨发财，这不现实，所以我从来不会给大家画大饼，闭眼瞎吹房价三年五年要翻几倍，10年能翻倍都算是幸运了。

　　我忘记具体是哪一年了，我记得有一个东北的粉丝自己还没解决自住的问题，就想跟我来投资，我毅然劝退他了，先解决自己住房的问题再考虑投资。

　　而且投资一定是在自己具备经济条件，供得起月供的情况下去买，借钱投资就千万不要买。那些高杠杆欠了一屁股债还想买房的人，我一般都会劝退，现阶段要降杠杆，降低风险。

　　国家提出止跌企稳，我也对国家通过发债回购商品房，帮助市场去库存抱有很大期待，只要能落地，楼市挽救有戏。

　　到2024年，深圳房价普遍大跌30-40%，有的学区房甚至跌了60%，距离2021年2月房价见顶，过去了三年，一般从上涨到下调的完整短周期是5年。

　　但考虑到中国经济处在转型升级期，房价触底反弹的时间也会比以往任何一个周期都长，不可能再出现2008和2015年那样的一夜暴涨行情。

　　从2017年中国提出从高速度向高质量增长转型以来，已经过去8年，借鉴全球经济体的经验，一般转型8-10年就能走出低谷重新复苏。

　　而且我对中国经济转型升级成功非常有信心，我认为21世纪一定是中国的世纪，即使是现在我依然这么憧憬，只是不确定这个过程需要多久。

　　所以基于这两个因素，我做出了一个简单的判断，深圳 2024年止跌，2025年企稳，2026年回升。

　　2024年9月底，深圳关外终于放开限购了，市场信心明显提升，深圳出现久违的看房潮，抢房潮，二手房开始提价，这已经是三年多都没出现过的。

　　所以我开始主推深圳，我始终坚信深圳普宅一定是将来中国房价最贵的城市（不包括豪宅），甚至比北京和上海还要贵，主要是城市小，基本面也强，已经有房的人不多，未来还有大量要买房的人，需求庞大，但供给有限。

　　外地看好深圳的人也在去年四季度陆续入手深圳龙华，我还推荐了我老公他亲妹和亲表哥入手龙华，如果不是我真心看好，我也不会让身边的亲人买入。

　　谁知道今年关税战意外来袭，出口受阻，再次打乱了市场节奏，川普的政策变化莫测，别说我一个地产博主，就连国际投行对中国楼市何时见底的预测，也是频繁更改推迟，之前说是2025，现在又说2026。

　　深圳这样的城市，本来就是外贸大市，说不受影响是不可能的，所以今年4月过后，市场就开始转冷，我也停止了推深圳。

　　我卖房子的原则是，有合适的我认可的房子，我才会卖，去年以来我都是找低首付、能做先息后本，降低持有成本的房子，这样可以扛更长时间，如果没有，我宁可休息不卖。

　　今年我做过一次长沙的推广，位于德思勤商圈，还可以做到低首付，我觉得投入和持有成本低，长沙租售比较好，我当时就推了一次，但给我的房源有限，还有一些人没买到，后面因为我一直没找到其他合适的房源，也就没再推长沙。

　　今年政策落地实施的节奏，确实是远比预期要慢太多，这也是最近私募大佬李蓓在做出反思时提到的一点，为什么她也错判了房地产市场，就是对政策指望太高了，但实施却是雷声大雨点小，基本没有形成规模。

　　现在回过头来看，我对市场复苏还是偏乐观了点，提前带大家入市抄底，这也是让我很愧疚的一点。

　　当然去年带大家买入深圳的是已经大跌过的新房，到现在价格还是稳定的，但未来何时能开始上涨， 我现在也不知道，因为房地产的复苏，一定是需要经济复苏才行 。

　　中国是一个14亿人口的大国，全世界还没有经历过一个这么大的国家，是如何从发展中国家升级到发达国家的，没有范例，中国也是 摸着石头过河，相比日韩，这个过程也许会更加漫长，也许会更加艰难，谁也说不准。

　　但我想敞开心扉的告诉大家，我当时为什么会去推这些城市， 我推的城市，都是根据当时的市场去挑选的，也是我发自内心认可才去推的，如果我自己都不认可，我也不会推荐别人去买。

　　但凡亲口咨询我本人的粉丝，我都会坦诚的回答他们，做一个诚实的人是我的原则，口是心非会让我感觉是犯罪。

　　自责的是我的判断出错了，我按照历史经验生搬硬套的去判断未来，最后错判了市场，抄底的时间早了点，没有让大家等到市场最低点，这一点还是让我感到很愧疚，还是怪自己水平不够，在这里，我要对那些跟着我买房的粉丝说声对不起。

　　以后我没有十足的把握，也不敢再去预判市场了，二线城市租金不能覆盖持有成本的房子，也不会推荐给大家去投资了。

　　现在全球风云变化，我们经济何时能企稳复苏不可预测，政策效果也不可预测，只能边走边看，投资保守一点会更安全。

　　我想说的都说完了，不管你们以后是否还关注我，还相不相信我的为人，相不相信我的判断，我都要再次感谢大家过去的陪伴，祝愿每一个关注樱桃的人，未来都能幸福快乐，健康的活好每一天。