2024 年，房地产市场持续调整，为促进房地产市场平稳健康发展，一系列房地产新政应运而生。随着经济的发展和市场需求的变化，新政的出台具有重要的现实意义。

　　一方面，当前房地产市场从增量时代转向存量时代，房地产税收改革的方向需要降低流转环节的税负，促进交易良性循环。例如，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部 11 月 13 日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，同时国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，降低土地增值税预征率下限，相关政策自 2024 年 12 月 1 日起施行。

　　另一方面，中央和地方频繁出台利好政策，以稳定市场情绪。2024 年上半年，全国 180 多个省市发布了超 360 条政策，二季度政策出台频率尤其明显。如 5 月 17 日，央行推出 3000 亿元保障性住房再贷款，用于收购企业未售出的商品房作为保障性住房使用，各地积极响应。同时，多地实施降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等措施，有效提振了市场情绪，释放了购房需求。

　　此外，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，落实省、市工作要求，各地纷纷出台针对性政策。如安远县政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的十二条措施》，围绕实行刚性和改善性住房需求、促进商业库存去化等方面提出具体措施。中央 2024 年启动楼市改革，旨在打破过去的规则，建立更加公正和健康的市场环境，为每个人创造更加稳定和可持续的居住环境。

　　总之，2024 房地产新政的出台，对于降低购房者置业成本、缓解房企财务压力、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

　　2024 年房地产新政对首套住房契税进行了调整。根据新政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。

　　这一调整将现行享受 1% 低税率优惠的面积标准从 90 平方米提高到 140 平方米，实际上是将优惠政策受益面扩围。对于购买首套户型面积在 90 平方米到 140 平方米之间住房的购房者来说，契税税率从原来的 1.5% 降低至 1%，大大减轻了购房负担。例如，购买首套户型 120 平方米、总价 800 万元的住房，原先按照 1.5% 的税率，要缴纳 12 万元的契税；而新政后执行 1% 的税率，只需要缴纳 8 万元的契税，节省了 4 万元。

　　购买家庭第二套住房的契税政策也有了新变化。对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。

　　在一线城市，过去二套房全部按照 3% 征收契税，新政策变成 140 平方米以内按 1% 征收，140 平方米以上按 2% 征收，购房者最多可享受 2% 的契税减免。比如购买第二套房的购房者，总价 500 万元、面积为 140 平方米以内的房产过去契税要按 3% 收取即 15 万元，新政策实施后将按照 1% 收取，契税减少 10 万元。这一调整在一线城市的税收优惠力度较大，有助于刺激改善性住房需求，促进房地产市场的稳定发展。

　　2024 年房地产新政取消了普通住宅和非普通住宅的标准划分。这一举措对增值税、土地增值税政策产生了重大影响。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自 2024 年 12 月 1 日起，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，将适用新的增值税和土地增值税政策。

　　对于土地增值税，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定，新受理清算申报的项目和已受理未出具审核结论的项目按新标准执行，已出具审核结论的项目仍按原标准执行。

　　在增值税方面，北京、上海、广州、深圳四个城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税。

　　取消 “豪宅税” 后，二手房交易成本大幅降低，对市场起到了积极的推动作用。

　　首先，交易税费的下降直接降低了购房者和业主的整体负担。以深圳为例，按照现有一套过户价 800 万元、登记价 300 万元的非普通住宅计算，若取消非普宅标准，增值税将减免 23.81 万元、增值税附加税节省 1.40 万元、个人所得税节省 3.6 万元，合计将节省 28.81 万元。在广州，以海珠区保利天悦一套建面 195 平方米的四房试算，原购入价为 1190 万元，如今最新二手成交价为 3480 万元，在新政前，豪宅增值税为 121.4 万元。这意味着在今后豪宅交易减增值税之后，买家可以减少支付高额的税费。

　　其次，利好改善需求的置业群体。卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活了改善需求、豪宅需求的释放。对于改善性需求群体而言，整体购房成本显著下降，有助于他们选购居住条件更好的住房。

　　此外，政策对深圳楼市整体形成托举，交易量的持续稳健助力房价止跌回稳。改善客群的入市不仅影响中高端市场，也会间接利好普通住宅的交易。在广州，郊区的大户型、城央核心区二手物业将成为新政的主要受益对象，未来郊区大面积单位成交比重也将进一步增加。同时，对于原购入价较低，溢价能力较强的豪宅减免力度较大，预计可撬动广州 1000 万以上二手物业的成交。

　　对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。随着经济发展和生活水平的提高，人们更加关注住房品质、生态配套、服务设施等因素，改善性住房需求越来越旺盛。取消普通住宅和非普通住宅标准，适应了市场需求的变化，为购房者提供了更多的选择。

　　2024 年，国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为 1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为 1%，西部地区省份预征率下限为 0.5%。此次调整是为了适应房地产市场形势的变化，给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。

　　降低土地增值税预征率下限对房企财务压力有着显著的缓解作用。当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大。降低预征率下限后，预征的土地增值税金额将有所下降，可有效缓解房企的资金压力。例如，在一些地区，房企在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按照新的预征率计算，可减少大量的预缴土地增值税，这部分资金的释放有助于房企更好地进行项目开发和运营，稳定企业预期。同时，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，由各地税务部门会同财政部门在当地政府的指导下，结合当地房地产项目实际税负水平等情况，在科学测算的基础上，确定各类型房地产的具体预征率，进一步增强了政策的灵活性和适应性，为房企的发展提供了更有利的政策环境。

　　自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　退税金额方面，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税。

　　购房金额的界定上，新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案购房合同中的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

　　需要满足的条件包括：纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一；必须是先卖后买，时间顺序上来说必须先卖房并缴纳个人所得税，然后再购买新的房产申请退税；卖和买的时间间隔不能超过一年。出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

　　申请退税的机关为纳税人向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。

　　首当其冲的是房贷利率大幅下调，全国上百个城市的房贷利率集体降了，如广州首套房首付比例直接砍到 2 成，深圳 3 成首付就能买房。这一举措降低了购房门槛，让更多人能够轻松上车。

　　其次，随着全国整治物业乱象，各地新规密集出台。物业乱收费、乱罚款将受到严惩，还开通了投诉举报专线，为业主提供了有力的保障。

　　在产权问题上，以后房子到期产权可以续期。全国第一例 70 年产权到期的房子已成功续期，让购房者更加放心。

　　对于婚前买房，离婚时一砖都甭想带走，同时，国家严查欺骗购房，杜绝假离婚骗房的行为。

　　子女继承房产直接免征契税、增值税，为 “房二代” 带来了实打实的政策利好。

　　不动产登记全国联网，不管是农村宅基地还是城里商品房，一套都别想漏，金融机构一查账，全部家当一目了然。

　　这 7 条新规综合起来，既为买房者省钱，又让住房者省心，卖房者也能高枕无忧，充分体现了国家为老百姓谋福利的决心。在 “房住不炒” 的旗帜引领下，房地产市场将逐渐回归居住属性，实现安居才能乐业的目标。

　　首先，购房成本显著降低。契税政策调整后，购买首套和二套住房面积在 140 平方米及以下的，契税税率统一为 1%，相比之前有了较大幅度的下降。以购买首套户型 120 平方米、总价 800 万元的住房为例，原先按照 1.5% 的税率需缴纳 12 万元契税，新政后执行 1% 的税率只需要缴纳 8 万元，节省了 4 万元。在一线城市，购买二套房总价 500 万元、面积为 140 平方米以内的房产，过去契税要按 3% 收取即 15 万元，新政策实施后将按照 1% 收取，契税减少 10 万元。此外，取消 “豪宅税” 后，二手房交易成本大幅降低，如深圳一套过户价 800 万元、登记价 300 万元的非普通住宅，增值税将减免 23.81 万元、增值税附加税节省 1.40 万元、个人所得税节省 3.6 万元，合计将节省 28.81 万元。同时，降低土地增值税预征率下限也为购房者带来间接利好，开发商成本降低可能会反映在房价上。而换购住房退税政策延续，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税，进一步减轻了购房者的负担。存量房贷利率的再次下调，也让购房者的还款压力减小，购房成本再缩水。

　　其次，购房决策发生变化。购房成本的降低使得购房者在选择住房时更加从容，可以考虑购买面积更大、品质更高的住房。同时，政策的利好也增强了购房者的信心，尤其是对于改善性需求的购房者来说，卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活了改善需求、豪宅需求的释放，整体购房成本显著下降，有助于他们选购居住条件更好的住房。例如在广州，郊区的大户型、城央核心区二手物业将成为新政的主要受益对象，未来郊区大面积单位成交比重也将进一步增加。同时，对于原购入价较低，溢价能力较强的豪宅减免力度较大，预计可撬动广州 1000 万以上二手物业的成交。对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。随着经济发展和生活水平的提高，人们更加关注住房品质、生态配套、服务设施等因素，改善性住房需求越来越旺盛，新政的出台正好满足了购房者的这一需求。

　　在税负方面，新政降低了房企的税负压力。契税政策调整、取消 “豪宅税” 以及降低土地增值税预征率下限等措施，都使得房企在开发和销售环节的税费成本降低。例如，土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点后，预征的土地增值税金额将有所下降，可有效缓解房企的资金压力。在一些地区，房企在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按照新的预征率计算，可减少大量的预缴土地增值税，这部分资金的释放有助于房企更好地进行项目开发和运营。同时，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，进一步增强了政策的灵活性和适应性，为房企的发展提供了更有利的政策环境。

　　在资金压力方面，新政缓解了房企的资金紧张状况。降低土地增值税预征率下限使得房企的资金压力得到缓解，同时，换购住房退税政策延续也有助于刺激房地产市场的交易活跃度，加快房企的资金回笼速度。此外，政策的支持力度加大，如保交房行动和灵活融资需求的满足，为房地产市场带来了稳定的预期，也为房企的资金周转提供了保障。

　　在销售策略方面，房企也在新政的影响下进行了调整。面对市场的变化，房企开始聚焦于优化产品和服务，实行小批次开发，快速响应市场需求。同时，企业们还在努力通过推动轻资产业务的拓展，以实现业绩的持续增长。在销售目标上，很多企业表现出了谨慎的态度，更加注重高质量的发展，注重提升签约回款率，以此来提高项目的毛利率。例如，房企更加注重产品和服务的质量，推崇小批次的开发模式，并且在销售目标上更为谨慎，这些都是在高质量发展的路上稳步前行的表现。另外，通过轻资产业务的拓展来寻求新的增长点，也成为现阶段企业转型升级的一个趋势。

　　从市场供需关系来看，新政降低了购房成本，刺激了购房需求，特别是改善性住房需求的释放，使得市场需求得到进一步扩大。同时，房企在税负和资金压力缓解的情况下，能够更好地进行项目开发和运营，增加市场供应。政策制定者通过调整住房信贷政策、土地供应政策等，旨在平衡市场供需关系，防止房价过快上涨。

　　从行业结构调整来看，新政鼓励房地产企业多元化发展，如发展租赁市场、养老地产等新业务领域。政府可能加强对房地产开发商的监管，推动行业朝着更加规范、健康的方向发展。不同地区的政策差异可能导致地区间市场竞争的不平衡，市场竞争格局也在发生变化。一些不合规的小型开发商可能会被淘汰，市场份额将向大型、合规的开发商集中。

　　从市场走势来看，随着供需两端政策的持续优化和居民置业意愿的温和修复，市场预计将迎来新的活力。尤其是在部分核心城市，如杭州、北京、上海等地，新房和二手房市场在政策的推动下，活跃度有所增加。尽管今年 3 月的市场表现并不算特别强劲，但随着项目融资支持的持续落地和建设的推进，市场信心有望得到提振，新房销售也可能会出现边际改善。预计春节后二手房市场可能会有所回暖，但仍需密切关注市场的变化。

　　总之，2024 房地产新政为房地产市场带来了新的机遇和挑战，在政策的引导下，房地产市场有望实现平稳健康发展，未来市场走势值得期待。