作为长期研究国内房地产的观察者，亲眼目睹了房地产从辉煌走向了衰落，不少地产从业人员从高薪沦落为普通打工人，甚至丢掉工作。这一切都是这三年来发生的现实。

　　去年下半年以来，房地产救市的“三支箭”射出去之后，楼市成交确实出现了回暖迹象。但真实数据并不太让人乐观。国家统计局公布的2023年1月份70个大中城市的房价显示，只有一线城市的房价出现了环比上涨，其他城市的房价仍是不容乐观，通俗点讲就是还么有止跌。

　　要真正理解房地产市场未来的走势，一定要懂得透过现象看本质。首先，我们看到是楼市出现了回暖的现象，这个是事实。自从去年下半年以来，楼市的利好政策一个接着一个，不出现点反弹，那真是彻底完蛋了。但是这个回暖究竟力度有多大，却是我们需要深入思考的。

　　虽然房地产市场的成交量出现了反弹，但是目前来看，这个反弹力度可能也就是比去年、或者比前几月要好一些，根本就没有也几乎不可能回到2019年以前的情况。就拿深圳所谓单周二手房2022年以来最高成交量来看也才784万套，对于一个人口2000万级别的城市，这点成交量根本就谈不上出现了反转，当然我们还得继续观察后续的数据，市场会不会出现持续的增长？成交量能否恢复到2019年之前的情况？起码目前能给到的判断只是楼市出现一定程度的回暖，但远不及2019年及之前的情况。

　　在之前的文章里，我也讲过今年1月份头部房价的销售数据，不但没有出现增长，还是有一定幅度的下降。当然，这里面可能有春节的原因，但也不完全是，因为有些城市春节的楼市也是十分火爆。而数据依然不好看，只能是整体市场的恢复还有待时日。

　　其实，目前房地产市场出现这样增长乏力的问题是正常的。对于如此庞大的一个产业体量，现在的发展已经不是刺激政策可以推动，而是一个经济问题，或者说是市场问题。这是因为国内房地产市场已经进一步供大于求的阶段，最新的统计数据告诉我们，国内人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。

　　如果单纯从居住属性来看，国内的房子完全够住了，慢慢也就会过剩了，未来更多的需要是改善型住房。所以说房地产的增量市场的时代已经结束了，未来是存量市场的时代。

　　不管是看深圳的二手房成交量暴增，还是武汉的房地产被归于“困难行业”，其内在的原因都是一样，就是国内的房地产行业的发展阶段已经不一样了。黄金时代、白银时代已经过去了，而现在就是青铜甚至是黑铁时代。不管是要买房，还是要卖房，都要赶快从过去房地产黄金时代的思维模式里走出来。