原标题：房产过户给家庭成员，2021年新规有变，父母、子女、夫妻都需留意

　　根据统计部门最新公布的商品房销售额和销售面积算出，前8月全国新建商品房均价为10425元/平米，比第一季度末的10658元/平米有所回落。不过，对于大多数人来说，由于基数较高，似乎没有什么感觉，买房仍旧是一件不容易的事。

　　值得一提的是，即便现在的房价相比20年前普遍有一二十倍的增长，大部分人仍不着急变现，他们仍愿意将财富仍旧储留在房产上，说到底，房子不仅具有居住属性，还象征着财富，不但自己可以收收租子，未来老了还可以“传递”给下一代，让他们的生活也有基本保障。那么，问题就相继而来，现在一套房子总值少则几十万，多则几百万，上千万，如何将这样一大笔财富过户给子女就非常重要了。从现实来看，房产过户都会牵涉到税费，由于标的大，不同过户方式的费用也天壤之别，比如500万的房子，哪怕是差1个百分点也是5万元。所以，经常有听到身边人问，到底选择哪种过户方式好呢？但网上各种过户信息满天飞，有的说这样，有的说那样，他们越看越迷糊。下面，我们根据国家有关房产过户的最新规定进行一个完整梳理，建议留存。

　　长期以来，我国关于房产继承主要都是以《继承法》来约定，但随着形势变化，有很多情况已不适应现状。从2021年1月1日开始实施的《民法典》继承篇替代了原《继承法》，其中定调了未来房产过户的大方向，也更人性化。可以明确地讲，在《遗产税》未出来之前，我们大概率都是按照这部来安排包括房产在内的继承过户事项，但一些涉及到税费的细节还是在适时调整，这不，今年9月1日正式施行的《中华人民共和国契税法》就对房产过户的税费进行调整，综合各项新规来看，主要有以下几个方面的变化：

　　首先，说网络上的一个曲解。最近有卖二手房的房产中介发朋友圈说，以后契税要从1-3%调整到3-5%，让买卖双方尽快完成过户，这是不正确的。在以前的《中华人民共和国契税暂行条例》同样也是规定3-5%的契税，不过是一直都按照1-3%的优惠来执行的，新《契税法》仍旧沿用这一条，且现在未听说取消优惠，那么，意味着未来将继续执行1-3%的契税优惠。

　　其次，增加了2种免契税情形。一是法定继承人继承土地或房屋权属；二是夫妻婚姻关系存续期间，双方变更土地和房屋权属。这两种过户情况免征契税。所以，新规明确了夫妻之间过户房产是免征契税的，但子女显然不在此列，所以，子女过户还是要交这个过户费的。

　　第三，此种情况免征个税。具体为：法定继承、无偿赠与给直系亲属或赡养人、满5唯一等情况免征个税。这里解释两点：1.“满5唯一”就是唯一自住房且新取得的房产证满5年；2.个税征收标准为：按房产交易合同价格总价差值（现在卖出价—原来的购入价）的20%，或直接为房产交易合同总价的1%核算。

　　买卖交易过房子的人都知道，这种方式是建立在各方都健在的情况下，且操作方式也比较成熟。但谁都知道，买卖过户的税费有一个最大的特点就是与房产的面积、取得房产证时间以及是否是自己的唯一住房有关。满2年可免征营业税，满5年再免掉1%的个税，按照“契税+个税”的原则可以算出：

　　以一套价值100万的房产、房产证“满5唯一”为例，其他价值可以参照此标准得出结果。那么，90平米以下、90到144平米、144平米以上三种面积段的税费为2万、2.5万、4万，不过，如果不是卖方唯一房产，那么，三个面积段的税费分别加上个税1%，得出的结果分别为3万、3.5万、5万。

　　房子属于不动产，赠与也是需要缴纳相应税费的，但根据新规，对直系亲属或赡养人赠与房产免征个税，夫妻之间的赠与过户还免征契税。那么，分别看一下两种情况的税费，同样以一套价值100万的房产为例：

　　假如属于夫妻之间赠与过户，其中契税为房产评估值的3%免除，公证费为房产评估值的1%，印花税为0.05%*2（双方），过户费用即为：（1%+0.05%*2）*100万=1.1万。

　　假如属于非夫妻之间的直系亲属或赡养人过户，其中契税3%需要全额缴纳，同时还有公证费1%和0.05%*2（双方）的印花税，过户费用即为：（3%+1%+0.05%*2）*100万=4.1万。

　　继承过户分两种情况，一种有遗嘱的继承，一种是无遗嘱继承。先说有遗嘱继承。按照最新规定显示，主要有三大变化：

　　一是遗嘱不一定要求公证，未经过公证的遗嘱也有效，且遗嘱的效力以最后一份时间为准。比如说，第一份遗嘱公证后，后来又写了两份遗嘱，以最后时间的遗嘱为准。而且立遗嘱方式增加到4种，手写、打印、录音、录像方式立遗嘱都可以，其中只有打印遗嘱要求两人（含）以上人见证签名签时间即可。一句话，怎么方便怎么来，且按被继承人最真实意思来。

　　二是继承人范围增加。为尽量避免无主房产生，代位继承人增加了直系晚辈血亲继承人，包括兄弟姐妹的子女。然后，最新的继承人顺序变为：第一顺位继承人，配偶、子女和父母，第二顺位继承人中的姐妹或兄弟也不在的话，就由其子女来继承。大家要明白一点，代位继承并不是越位继承，而是建立在前面的第一顺位继承人和第二顺位继承人都没继承的情况下，所以，无需多虑。

　　三是继承过户的费用。严格地说，这条不属于什么变化，一直也执行的，继承过户的费用包括公证费、登记费，各地费用有所差别，但基本都介于几百到几千元之间。

　　通过以上3种过户方式的对比可知，房产过户给家庭成员，没有统一的答案，其方式和过户费用选择均需根据实际情况来定，可以得出以下结论：

　　1.房产买卖过户和赠与过户均是在世时操作，而继承过户则是被继承人去世后的过户；

　　2.如果属于“满5唯一”的房产，买卖过户比赠与过户要划算不少，如果不满足“满5唯一”，且房价平稳（因为上涨部分需要交20%的个税），赠与过户比买卖过户划算。这里有一个特殊情况是，夫妻之间的赠与免契税，所以，无论是否“满五唯一”，这种赠与都是最为划算的，前提就是在世时办理。

　　3.继承过户费用少，办理也简单，但仅限于“身后”办理。这里也有一个特殊情况，如果继承人名下还有房产，除非不转让，若要转让继承下来的房产的话，还需要缴纳全值或差值的20%个税，如果是这样情况的话，经济上还不如买卖过户和赠与过户划算。

　　当然，上面仅从经济账角度得出的结果，但从现实来看，根据相关统计数据显示，超过9成的人仍旧选择继承过户，主要受传统观念“在世时，难以言说财产分配”、“担心提前过户给子女，失去了主动权”。所以，选择何种过户方式，还是要根据家庭实际情况来定，比如子女孝顺情况、父母开不开明等等因素。