城市化的20年，也是房地产发展的黄金期，据克尔瑞统计数据显示，截至2020年底，全国销售金额超千亿的房企数量达到了创纪录的43家，房企总数量超过了10万家，一直以来，开发商们享受着房地产的巨大红利，赚得盆满钵满。

　　有观点认为，这些年房价上涨的原因固然有城市化、货币等因素，但从实际来看，也跟手中有太多资源的大房企有关，他们积极拿地，让地价持续上涨，然后自恃有品牌溢价，一举让当地的房价不断跳跃上新台阶，带动周边二手房价上涨。对于刚需购房者来说，工资收入始终赶不上房价上涨，辛苦积累数年，还不够购房首付款，一旦咬牙买房，也需要背负数十年的房贷，何言幸福感呢。

　　房地产由于是资金密集行业，在这其中，代表国家资金的央企和国企无疑最具优势，在融资便利上和资金成本上都要远胜民企。相关统计数据显示，在2016年-2017年楼市去库存的关键两年，央企、国企都是高价土地市场上的常客，一幅幅天文数字的地块被收入囊中。地价和房价天生紧密关系，也改变着房地产市场格局。

　　对此，国家自然是非常清楚。早在2010年，主管部门就要求78家央企退出房地产市场，此后陆陆续续有央企退出该行业，仅保留16家央企开发房地产。实际上，为配合楼市调控，落实房住不炒，央企“退房”行动还在持续，即便在2020年的疫情期间，先后也有国家电网和中航集团两家央企表态退出房地产。

　　由此可见，国家全面退出房地产的态度是坚决的。央媒经济日报在2020年12月30日发文再次催促，文中提到，“近日，多家非房地产主业的央企宣布将退出房地产”。文中也阐明了国家持续推进“退房”的两大原因：一是央企跨主业进入房地产，加剧了房地产的泡沫风险和金融风险；二是有利于央企集中资金发展高新技术，解决国家发展的“卡脖子”难题。

　　无独有偶，大型民营房企也在积极布局转型，比如恒大造车、碧桂园研究机器人、万科养猪等等，笔者认为这不是巧合，而是一种必然。不难理解，目前城市化率已经过60%，住房市场趋于饱和，房地产的黄金发展期已经过去，“僧多粥少”，市场容不下这么多房企；加上国家为化解房地产金融风险，主管部门制定的“三道红线”是悬在房企头上的达摩克利斯之剑，房企的最舒服的日子也已经成为过去式。

　　买过白菜的人都知道，我们在挑选的时候，首先从价格、菜品等外在的因素，挑选性价比高、新鲜的菜纳入比较范围，在确定好目标后，再把白菜外面的烂叶子拔掉，一方面是可少点秤，不花冤枉钱；另一方面，只有拔掉外面的“掩饰”，才能知道包在里面的菜到底好不好。买房也是这个道理，2021年买房，同样需要有买白菜心态。具体而言：

　　在资金面上，2021年应是房企的“紧日子”。据贝壳数据统计，2021年房企的到期债务超12000亿，加上监管的“三道红线”压力，房企非常渴望钱，在融资渠道受限的情况下，只能加大促销力度，尽快回笼资金。

　　另一方面控制开支，对于那些资金实力不强的房企来说，建房可能在“建造材料和工序”上下功夫。所以，我们买房尽量选择资金实力强的房企，最好是负债率较低的房企。

　　这里特别要强调一点，有些房企规模很大，看起来非常的强大，但仔细一分析，债务都快赶上资产了，市场稍有风吹草动，价值瞬间变化，资产还不如债务高。买这类房企的房子风险还是不小的，当后续开发资金跟不上，一些非核心城市和非核心地段楼盘，当销售回款补不上开发资金，项目延迟交房，甚至烂尾的可能性增加。所以，买房也要像买白菜一样“抽丝剥茧”，是好是坏一目了然。

　　在过去，我们用买白菜的心态买房，可能会因为犹豫不决而失去了买房保值增值的机会，不过，进入到2021年，我们则要调整好心态。具体操作上，建议3点：

　　1.看口碑。除了看房企的资金实力、负债率，我们还应看房企在业内的口碑，开发商此前开发的其他楼盘反响如何，如果全国项目情况不了解，就看它在你所在城市已交付的楼盘，有一种现象，有些开发商开发的楼盘能吸引此前的老业主，往往预示着这样开发商值得信赖，这也是非业内人买房的最有效经验之一。

　　2.看物业。经历这次疫情，我们知道了物业的重要性，其实，物业在房产保值增值方面一直发挥着重要作用，同样的房子，交到业主手里后，有的小区10年后还是干净整洁、井然有序，有的小区已经破败不堪。因而，买新楼盘时，开发商首次指定的物业服务品质非常重要。

　　3.看性价比。最便宜的东西未必就是好东西，便宜自有它便宜的道理，比如地段不好，没有好配套预期，或者户型不好等等，建议结合自己的需求，如果自住，要考虑到家庭有几口人，房间要足够，比如3房和2房差不多总面积，尽量选3房，还要考虑将来孩子上学等需求，如果是投资，地段就是首先要考虑的因素，面积这些东西就只能排在次要位置。

　　总结一下：无论是央企退出房地产，还是国家对楼市的持续调控，都宣示着房地产进入了新阶段，2021年，以至于未来几年，开发商应比购房者着急，我们买房的思路也要跟随调整：认真选，好好挑！

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